萬物云還未上市 造富神話已經(jīng)開啟
從白銀時代拖延到黑鐵時代，萬科旗下萬物云日前正式向聯(lián)交所遞表，瘋傳已久的上市事宜，終于有了實質(zhì)性進展。
沖擊IPO雖然有些遲，但好飯從來不怕晚。200億級年收入規(guī)模、7億平方米在管面積，國內(nèi)物管行業(yè)只有碧桂園服務(wù)能與其比肩。
在掌舵人朱保全眼里，遞表上市只是序曲，未來萬物云旗下業(yè)務(wù)板塊，都有分拆上市的可能。
姍姍來遲
房地產(chǎn)行業(yè)資深“好學(xué)生”萬科，也決定將物業(yè)板塊推向資本市場。
上周，萬物云正式向聯(lián)交所遞表，邁出上市的關(guān)鍵一步。
其實，有關(guān)萬物云上市傳聞已有多年，只是母公司萬科沒有輕易松口。
可能萬科A作為一家連續(xù)30年分紅的房企本身并不缺錢，即便是去年歸母凈利潤大降45.75%，賬面貨幣資金仍有1494億元。
今年1月，郁亮在萬科年會上喊出黑鐵時代來臨，意味著公司在地產(chǎn)主業(yè)上只能背水一戰(zhàn)。
2021年，萬科的營收僅增長8.04%，宏觀來看并不差，但與自己相比，增速已嚴(yán)重下滑。
此時，推動萬物云上市，就是要為已到來的寒冬儲備糧草。
在萬物云董事長朱保全的眼里，上市“只是經(jīng)營長河中的一個節(jié)點而已”。輕描淡寫之余，萬物云顯然已錯過了上市最好時機。
資本市場對物管企業(yè)的狂熱已逐步降溫，是否還能完全理解萬物云的真實價值?
萬物云并非對市場不敏感。自上世紀(jì)90年代初創(chuàng)立以來，公司一直在尋求市場化、獨立經(jīng)營的機會，最大的影響和阻力來自內(nèi)部。
萬科物業(yè)(萬物云前身)初創(chuàng)時期發(fā)展環(huán)境寬松，得以從地上沒煙頭、草坪像地毯等管理細節(jié)著手，樹立了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，成為了萬科手中的一張王牌。
據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，1997年前后，國內(nèi)住房市場化展開之后，萬科物業(yè)就準(zhǔn)備獨立發(fā)展，但這個想法很快被內(nèi)部否決。是賣房子重要，還是收物業(yè)費重要?萬科選擇了前者。
在時代和市場的雙重背景下，萬科堅定發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)，“副業(yè)”萬科物業(yè)就這樣維持了將近10年時間，直至創(chuàng)始人陳之平“為找到行業(yè)尊嚴(yán)”而離開。
2011年，萬科南京總經(jīng)理朱保全被調(diào)至萬科物業(yè)，他同樣無法說服萬科。因為彼時的王石頑固地反對多元化，“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對”。
時代不會等人。2014年彩生活上市，保利、金科、中海、招商等均拆分物業(yè)上市，物管企業(yè)在資本市場的價值逐漸被挖掘。
2015年開始的寶萬之爭，萬科在保住基本盤戰(zhàn)略決策之下，萬科物業(yè)上市被束之高閣。
不過，從這一年開始，萬科物業(yè)已啟動并購計劃，當(dāng)年就拓展一倍物管面積，向市場化、數(shù)字化和國際化掘進。
5年后，萬科物業(yè)從物管企業(yè)升級為綜合城市服務(wù)商，業(yè)務(wù)從住宅物業(yè)延伸到商住服務(wù)、城市服務(wù)、科技服務(wù)、專業(yè)服務(wù)等。
2020年10月，萬科物業(yè)正式更名萬物云，企業(yè)口號換成空間科技服務(wù)者。去年11月，董事會通過拆分萬物云獨立上市事宜。
萬物云底色
盡管沖擊IPO姍姍來遲，但不影響萬物云行業(yè)帶頭大哥的身份。
去年，公司營業(yè)收入規(guī)模僅次于碧桂園服務(wù)，是行業(yè)唯二的200億元級企業(yè)。
招股書披露，萬物云收入主要來自社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)和AloT及BPaaS解決方案服務(wù)等3大板塊。
前兩個板塊，是萬物云最重要的收入來源，歷年對公司的營收貢獻合計均超過90%。
2019年-2021年，公司實現(xiàn)收入139.27億元、181.46億元和237.05億元，年內(nèi)利潤分別為10.40億元、15.19億元和17.14億元。
事實上，2019年和2020年，萬物云年營收規(guī)模均高于碧桂園服務(wù)。2021年，被后者以288.43億元實現(xiàn)趕超。
據(jù)弗若斯特沙利文報告，以2020年收入計，萬物云在社區(qū)空間居住消費市場，以0.22%市場份額位列第二;在商企和城市空間綜合服務(wù)市場，以0.19%市場份額位列行業(yè)第一。
截至去年末，公司在管住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積7.85億平方米。其中，住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋30個省、直轄市和自治區(qū)逾120個城市，管理2823個小區(qū)。在管的小區(qū)中，1660個分布在一線城市及香港、新一線城市。
經(jīng)過30年發(fā)展，萬物云不斷進化，除了母公司前期物業(yè)的存量供給之外，自身向外拓展也表現(xiàn)不錯。
2021年，其來自第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，實現(xiàn)收入61.75億元，占比公司收入的44.8%。同年，公司社區(qū)空間居住消費服務(wù)板塊，來自第三方物業(yè)開發(fā)商獲得收入101.97億元，占公司收入的53.4%。
2019年至2021年，公司來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商面積分別為1.82億平方米、2.14億平方米和3.34億平方米，占公司在管面積的42.2%、43.1%和50.5%。
不過，萬物云盈利水平并不高，2019年-2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%。不僅低于中信證券(21.120,0.00,0.00%)統(tǒng)計的樣本物業(yè)企業(yè)毛利率水平28.8%(2021年上半年數(shù)據(jù))，還遠低于2021年碧桂園服務(wù)毛利率(30.7%)、雅生活(27.5%)和綠城服務(wù)(18.5%)。
目前上市物企毛利率呈現(xiàn)出兩個區(qū)間：15%左右和30%左右。朱保全認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是民生行業(yè)，15%毛利率水平是合理的。
資本盛宴
2015年，萬科物業(yè)開始引進事業(yè)合伙人機制，同時對股權(quán)結(jié)構(gòu)進行改革。
萬科在2016年報里披露，萬科物業(yè)已引進博裕資本和58同城集團。當(dāng)年，博裕資本以15億元認(rèn)購萬科物業(yè)25%股權(quán)，58同城集團以3億元認(rèn)購5%股權(quán)。
萬物云還未上市，造富神話已經(jīng)開啟。
2021年11月，博裕資本將所持萬物云合計約7%股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給香港瑞軒、睿達第三有限公司、珠海達豐，轉(zhuǎn)讓對價分別為29.94億元、19.96億元和19.96億元，套現(xiàn)69.86億元。
去年12月，58同城將所持萬物云2.14%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給海南云勝，對價19.91億元。
去年9月，陽光城以陽光智博100%股權(quán)換取萬物云4.8%股權(quán)。一個月后即將所持萬物云3060.2萬股轉(zhuǎn)讓給萬科子公司，對價30.53億元，持股比例降至不足2%。
萬科企業(yè)(02202.HK，000002.SZ)直接持有萬物云57.12%的股權(quán)，并通過各全資附屬企業(yè)萬傾、萬斛等擁有合計5.77%股權(quán)。
萬物云對員工出手也比較大方。根據(jù)招股書，公司向394名員工授出獎勵，朱保全及其他員工持股平臺合計持股8.57%。
以58同城每股約99.76元的轉(zhuǎn)讓價格計，萬物云上市前的估值已超千億。公司300余名獲得獎勵的員工，平均身價超過950萬元。【責(zé)任編輯/鄒琳】
來源：斑馬消費
IT時代網(wǎng)(關(guān)注微信公眾號ITtime2000，定時推送，互動有福利驚喜)所有原創(chuàng)文章版權(quán)所有，未經(jīng)授權(quán)，轉(zhuǎn)載必究。
創(chuàng)客100創(chuàng)投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領(lǐng)域早期項目投資。LP均來自政府、互聯(lián)網(wǎng)IT、傳媒知名企業(yè)和個人。創(chuàng)客100創(chuàng)投基金對IT、通信、互聯(lián)網(wǎng)、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創(chuàng)客100基金最顯著的特點。
熱門文章
精彩評論
小何華為現(xiàn)在牛的不只是設(shè)備商了，，華為的手機現(xiàn)在也是全球銷量不錯，國內(nèi)也算是老大了，之前用小米，，現(xiàn)在都改華為了。。產(chǎn)品確實不錯。- 小何三星手機在中國還有市場嗎？看看現(xiàn)在滿大街的vivo和oppo ，，華為，，小米線下店，，就是知道三星的市場基本沒有了。。
- 小何滴滴打車現(xiàn)在也沒有之前那么火了，，補貼也少了。。
來自: 【人物】滴滴創(chuàng)始人程維回顧與Uber競爭：中國互聯(lián)網(wǎng)從來沒有輸過--IT時代網(wǎng)
- 小何今日頭條要把騰訊的地方各頻道給霸占了。。
來自: 少年頭條對壘中年騰訊：解局兩代互聯(lián)網(wǎng)公司商業(yè)之戰(zhàn)--IT時代網(wǎng)