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萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活與碧桂園服務(wù)的“物管三國(guó)殺”

徐酒眠　2022年10月14日 09:56

萬(wàn)物云的“入市”，攪動(dòng)著物管股的一池春水。從資本市場(chǎng)到業(yè)務(wù)市場(chǎng)，頭部物企的全方位爭(zhēng)霸賽，愈演愈烈。

萬(wàn)物云上市前夜，華潤(rùn)萬(wàn)象生活甩出10.4億收購(gòu)祥生物業(yè)的“王炸”牌，分散了不少火力值。

萬(wàn)物云也不甘示弱，在敲鐘上市的當(dāng)天下午，刊發(fā)了上市后的首份中報(bào)，即2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

這份中報(bào)，加上封面在內(nèi)，長(zhǎng)達(dá)73頁(yè)紙。除了截至今年上半年的詳細(xì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之外，還披露了毛利率、各業(yè)務(wù)板塊的細(xì)分業(yè)務(wù)線發(fā)展情況等。

“2022年上半年，科技板塊營(yíng)收增速達(dá)56.2%;空間板塊新增飽和收入中，獨(dú)立第三方項(xiàng)目占比達(dá)83.6%。”發(fā)報(bào)次日，掌舵人朱保全在朋友圈分享官微推文《一圖看懂萬(wàn)物云2022中期業(yè)績(jī)》，他特意配文強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)物云科技濃度提速顯著，業(yè)務(wù)獨(dú)立性較強(qiáng)。

放于上市物企榜中，萬(wàn)物云今年上半年的賽季表現(xiàn)如何呢?

從總營(yíng)收與在管面積來看，萬(wàn)物云僅次于碧桂園服務(wù)，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活與前兩者相比，規(guī)模與營(yíng)收并不占優(yōu)勢(shì)。

但是從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活自7月27日擠下碧桂園服務(wù)，榮登物業(yè)股“市值王”之后，一直保持首位。

萬(wàn)物云“差市場(chǎng)”里IPO，雖然經(jīng)歷了意料之中的估值回落。不過憑借著眾多資本的站臺(tái)，萬(wàn)物云還是擠掉了碧桂園服務(wù)，成為市值第二的物業(yè)股。

可以預(yù)見，在龍湖智創(chuàng)生活和萬(wàn)達(dá)商管上市前，“華、萬(wàn)、碧”在資本市場(chǎng)上三足鼎立的局面，短期內(nèi)或無人能破。

2019年底，新冠肺炎疫情將物業(yè)從幕后推向臺(tái)前。此后，在2020年的上市風(fēng)口與2021年的收并購(gòu)熱潮中，物企一度成為資本追捧的寵兒。然而，緊隨地產(chǎn)“寒潮”降臨，物業(yè)板塊集體下調(diào)，估值從瘋狂逐步回歸理性。

資本撤退，市場(chǎng)重塑行業(yè)估值邏輯，誰(shuí)能再次殺回千億市值牌桌?誰(shuí)又能在未來的制霸賽中稱雄?

營(yíng)收規(guī)模行業(yè)第二

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)總收入142.43億元，同比增長(zhǎng)38.2%;錄得毛利21.27億元，同比增加26%，毛利率為14.9%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為9.07億元，同比增加17.1%;歸母凈利潤(rùn)8.73億元，同比增長(zhǎng)約16.6%。

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，此前刊發(fā)2022中報(bào)的58家上市物企中，碧桂園服務(wù)以200.55億元營(yíng)收位居榜首，排在第二位的雅生活服務(wù)今年上半年總營(yíng)收約為76.2億元。今年上半年，萬(wàn)物云與碧桂園服務(wù)的營(yíng)收差距擴(kuò)大到了58億元，不過萬(wàn)物云的營(yíng)收也超過雅生活服務(wù)約66億元。

以營(yíng)收規(guī)模來看，目前的上市物企中，碧桂園服務(wù)與萬(wàn)物云是唯二能在上半年就已經(jīng)沖破百億營(yíng)收的物企。

回溯過往，事實(shí)上在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，都是萬(wàn)物云牢固占據(jù)著物管行業(yè)營(yíng)收霸主之位。2020年度大考放榜，萬(wàn)物云營(yíng)收182億元，甩開碧桂園服務(wù)(156億元)約26個(gè)小目標(biāo)。

不過，在這之后，萬(wàn)物云的營(yíng)收榜首之位便被撼動(dòng)了。

2021年上半年，碧桂園服務(wù)開啟上市物企間并購(gòu)先河，吞下了當(dāng)時(shí)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)。2021年“期中考”，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收115.6億元，同比大增84.3%，首次超過了同期營(yíng)收103.8億元的萬(wàn)物云。

2021年下半年，萬(wàn)物云通過換股方式收購(gòu)了在管面積3020萬(wàn)方的陽(yáng)光智博、拿下了在管面積7000萬(wàn)方的伯恩物業(yè)。不過，碧桂園服務(wù)也沒有落后，耗資近百億收購(gòu)的富良環(huán)球規(guī)模就有8000萬(wàn)方，此外還有鄰里樂等標(biāo)的。

這一年，萬(wàn)物云的規(guī)模擴(kuò)張速度，已經(jīng)跟不上在資本市場(chǎng)上財(cái)大氣粗的碧桂園服務(wù)了。到2021年底，剔除碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，萬(wàn)物云的在管面積微微超前，但全年?duì)I收總額卻被拉開了近50億的差距。

營(yíng)收增速方面，今年上半年僅有碧桂園服務(wù)和合景悠活超過60%，同比漲幅分別為73.49%和68.03%，而萬(wàn)物云的同比增速排在第11位。

“住宅”與“社增”毛利率差5倍

營(yíng)收規(guī)模與營(yíng)收增速表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但萬(wàn)物云的盈利能力則相對(duì)薄弱。今年上半年，其14.9%的整體毛利率，在披露中報(bào)的上市物企中排名倒數(shù)第三位，僅高于招商積余與特發(fā)服務(wù)。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，此前披露2022中報(bào)的58家上市物企，平均毛利率約為27.7%，走純商業(yè)服務(wù)的星盛商業(yè)(06668.HK)毛利率水平拔尖，約為57.7%，最低的則是招商積余，約為12.7%。

時(shí)間線往回追溯，2019-2021年，萬(wàn)物云的毛利率分別為17.7%、18.5%、17%，在對(duì)應(yīng)期內(nèi)均低于上市物企毛利率均值水平。

“從已上市的物業(yè)公司情況來看，大概分為兩個(gè)陣營(yíng)，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬(wàn)物云毛利率在15%左右，從分析師的報(bào)告來看，認(rèn)為15%左右是一個(gè)合理區(qū)間。”今年3月底，在萬(wàn)科2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，朱保全曾對(duì)萬(wàn)物云毛利率低于同行問題作出如是回應(yīng)。

在萬(wàn)物云的三大業(yè)務(wù)板塊中，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)毛利率水平較高，不過目前在總收入中的占比較低。

2022年上半年，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入11.55億元，毛利率達(dá)到了34.2%，而收入占比僅約8.1%;其次是商企和城市空間綜合服務(wù)，收入約為50.93億元，占總收入的35.8%，毛利率約為14.1%;萬(wàn)物云的社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的收入占比則最高，達(dá)56.1%，收入約79.95億元，毛利率約為12.7%。

萬(wàn)物云整體毛利率處于上市物企尾部，不過其運(yùn)營(yíng)社區(qū)增值服務(wù)的能力卻名列前茅。在各業(yè)務(wù)板塊下的細(xì)分業(yè)務(wù)線中，萬(wàn)物云的其他社區(qū)增值服務(wù)與住宅物業(yè)服務(wù)分別是其毛利率的峰谷與洼地。

2022年上半年，萬(wàn)物云的其他社區(qū)增值服務(wù)毛利率約為62.8%，住宅物業(yè)服務(wù)毛利率約為10.5%，兩者相差約5倍。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，中報(bào)季收官，58家發(fā)報(bào)的上市物企中共有42家公布了社區(qū)增值服務(wù)收入、34家物企進(jìn)一步公布了社區(qū)增值服務(wù)的毛利率情況。其中，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)以21.12億元收入和59.7%的毛利率水平排在榜首。

據(jù)此來看，萬(wàn)物云的社區(qū)增值服務(wù)只有碧桂園服務(wù)的零頭，但毛利率水平更勝一籌。

儲(chǔ)“金”70余億獨(dú)立性遞增

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬(wàn)物云在管面積約為8.4億平方米，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)在管建筑面積約7億平方米，商企和城市空間服務(wù)在管建筑面積約1.4億平方米。

同期，在管理規(guī)模上能與之相爭(zhēng)的碧桂園服務(wù)，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約8.43億平方米。

截至2022年6月30日，萬(wàn)物云手握36.33億元的現(xiàn)金，即使剔除其中8.2億多的受限制存款，再加上此次49.24億元IPO募資凈額，萬(wàn)物云目前手中的現(xiàn)金量也應(yīng)該在70億之上，位列上市物企前列。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，此前已披露2022中報(bào)的58家上市物企中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活手握128.52億元現(xiàn)金居于榜首，碧桂園服務(wù)以88.16億元緊隨其后，世茂服務(wù)排在第三位，手中現(xiàn)金70.47億元。

儲(chǔ)“金”充沛，無疑是未來成長(zhǎng)性的重要助力。物企分拆上市，經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性則是另一個(gè)重要的考核緯度。

目前，萬(wàn)物云基本已經(jīng)擺脫對(duì)母公司的依賴。

事實(shí)上，在2021年底，萬(wàn)物云社區(qū)物業(yè)板塊的在管面積中，來自第三方的占比50.5%，已經(jīng)超過關(guān)聯(lián)方萬(wàn)科的貢獻(xiàn)。同期，商寫板塊在管面積中來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目占比約85%。

截至2022年上半年，萬(wàn)物云新增的住宅物業(yè)在管項(xiàng)目?jī)粼?12個(gè)，其中152個(gè)來自獨(dú)立第三方;凈增年化飽和收入15.15億元，其中獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)占比70.2%。

同期，新增的住宅物業(yè)合約項(xiàng)目211個(gè)，其中165個(gè)來自獨(dú)立第三方;凈增年化飽和收入24.94億元，其中獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)占比85.9%。

商企和城市空間綜合服務(wù)方面，截至2022年6月30日，萬(wàn)物云的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)在管項(xiàng)目1706個(gè)，其中來自獨(dú)立第三方的1435個(gè);年化飽和收入93.97億元，其中獨(dú)立第三方地產(chǎn)開發(fā)商貢獻(xiàn)占比81.20%。

同期，物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)合約項(xiàng)目1929個(gè)，其中來自獨(dú)立第三方的1621個(gè);年化飽和收入92.55億元，其中獨(dú)立第三方地產(chǎn)開發(fā)商貢獻(xiàn)占比80.76%。【責(zé)任編輯/常歡】

來源：樂居財(cái)經(jīng)

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